Geral
20/10/2026 | 18:09
Construí minha casa, mas ela não aparece na matrícula. E agora?
Ter um terreno com matrícula é um passo importante, mas isso não significa necessariamente que tudo o que foi construído sobre ele também esteja regularizado.
Essa situação é mais comum do que parece. A pessoa possui um terreno devidamente registrado, constrói sua residência, amplia a casa ao longo dos anos, faz uma edícula ou acrescenta novos pavimentos, mas nunca providencia a regularização da construção perante o Município e o Registro de Imóveis.
Quando consulta a matrícula, encontra apenas o terreno — como se a casa que existe fisicamente não existisse juridicamente naquele registro.
É importante separar duas situações: a regularidade do terreno e a regularidade da edificação. Um imóvel pode ter terreno perfeitamente registrado e, ao mesmo tempo, possuir uma construção pendente de aprovação, documentação ou averbação.
Para regularizar uma edificação, normalmente é necessário verificar a legislação municipal aplicável, a situação do projeto, as características efetivamente construídas e os documentos exigidos para que a construção possa ser reconhecida e posteriormente averbada na matrícula. As exigências variam conforme o Município e as características de cada imóvel.
O problema costuma aparecer justamente quando o proprietário precisa praticar algum ato importante. Uma venda, um financiamento, uma partilha de bens, um inventário ou uma instituição de condomínio podem revelar que a realidade física do imóvel não corresponde ao que consta nos documentos.
Em alguns casos, a situação ainda envolve terrenos inseridos em núcleos urbanos informais. Nesses locais, a regularização fundiária do terreno e a regularização da construção podem precisar caminhar de forma coordenada, respeitando as etapas e os instrumentos jurídicos aplicáveis.
Por isso, quem já construiu não deve simplesmente presumir que o pagamento de IPTU, a existência de ligação de água e energia ou o fato de morar no imóvel há muitos anos significa que a edificação esteja automaticamente regular.
O primeiro passo é fazer um verdadeiro diagnóstico: conferir matrícula, cadastro municipal, projeto, situação da construção e identificar exatamente o que está pendente.
Regularização imobiliária começa com informação. Quanto mais cedo a situação é conhecida, maiores são as possibilidades de planejamento para solucioná-la.
Tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou do seu bairro? Envie sua pergunta pelas nossas redes sociais. Sua dúvida pode virar tema da próxima coluna aqui no Jornal dos Bairros.
Alexandre Balbino e Brenda Balbino
Especialistas em REURB
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