Geral
09/10/2026 | 14:07
Estão me vendendo uma parte de um terreno maior. Posso comprar?
Imagine a seguinte situação: existe um terreno com uma única matrícula e alguém oferece para vender apenas uma pequena parte dele — 200, 250 ou 300 metros quadrados. O local está demarcado, talvez já tenha cerca, acesso independente e até uma casa construída. Parece simples. Mas é justamente aí que o comprador precisa ter atenção.
Uma divisão que existe fisicamente no terreno não significa, necessariamente, que ela exista juridicamente.
Antes de comprar uma parte de uma área maior, é fundamental verificar a matrícula do imóvel e entender se aquela parcela já possui individualização regular ou se poderá ser legalmente desmembrada. Também é necessário analisar as regras urbanísticas do Município, como área mínima do lote, testada, acesso, zoneamento e eventual existência de parcelamento aprovado.
A Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, estabelece regras para loteamentos e desmembramentos e proíbe a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Na prática, muitos núcleos urbanos informais surgiram justamente dessa forma. Um proprietário possuía uma área maior e, ao longo dos anos, começou a vender pequenas parcelas por contratos particulares. Depois, novos compradores construíram suas casas, abriram ruas e fizeram novas vendas. Décadas mais tarde, dezenas ou até centenas de famílias podem estar vivendo sobre uma área que continua registrada em uma única matrícula.
É nesse tipo de realidade consolidada que instrumentos de regularização, entre eles a REURB quando preenchidos os requisitos legais, podem assumir grande importância. Mas o fato de existir atualmente um caminho possível para determinados casos não deve ser entendido como incentivo para criar novas irregularidades.
Quem pretende comprar precisa perguntar antes: essa parte possui matrícula própria? A divisão foi aprovada? O lote poderá ser individualizado? Quem está vendendo é realmente o proprietário ou possui documentos que demonstrem sua cadeia de aquisição?
Comprar apenas porque o terreno está cercado ou porque os vizinhos fizeram negócios semelhantes pode significar assumir um problema que aparecerá somente anos depois, quando surgir a necessidade de financiar, vender, inventariar, construir regularmente ou registrar o imóvel.
A melhor regularização ainda é aquela que não precisou ser feita porque a negociação nasceu corretamente.
Tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou do seu bairro? Envie sua pergunta pelas nossas redes sociais. Sua dúvida pode virar tema da próxima coluna aqui no Jornal dos Bairros.
Alexandre Balbino e Brenda Balbino
Especialistas em REURB
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